《前期物業服務合同》

  前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議,是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第二十一條規定:“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書麵的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業,也涉及到業主。在實踐中,物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的,而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此,為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空,明確前期物業管理服務的責任主體,規範前期物業管理活動,《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。


  總 則


  第一條 本合同當事人


  委托方(以下簡稱甲方)


  組織名稱:


  法定代表人:


  注冊地址:


  聯係電話:


  受委托方(以下簡稱乙方)


  企業名稱:物業管理公司


  法定代表人:


  注冊地址:


  聯係電話:


  根據有關法律、法規,在自願、平等、協商一致的基礎上,甲方將( 物業)委托乙方實行物業管理,訂立本合同。


  第二條 物業基本情況


  物業類型:


  坐落位置: 市 區 路(街道) 號;


  占地麵積: m;


  建築麵積: m。


  第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人,本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同,承擔相應的責任。


  委托管理事項


  第四條 甲方就 住宅區域內的下列物業管理事項委托乙方管理:


  1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。


  2.公共設施的修繕和管理。


  3.社區服務配套設施的經營和管理。


  4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。


  5.物業檔案資料管理。


  6.建築管理。


  7.公共環境衛生。


  8.保安。


  9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。


  委托管理期限


  第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。


  雙方權利義務


  第六條 甲方權利義務


  1.負責製定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》並將其作為房屋租賃合同的附件要求業主和物業使用人遵守。


  2.審定乙方製定的物業管理方案。


  3.檢查監督乙方管理工作的實施及製度的執行情況。


  4.審議乙方在小區的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。


  5.保修責任範圍內的房屋、設施和設備的維修養護,按以下第 種方式處理:


  (1)甲方負責返修。

  (2)委托乙方返修,支付全部費用。

  (3)其他。


  6.在合同生效之日起 日內向乙方提供 平方米建築麵積管理用房(產權建築麵積管理用房,產權仍屬甲方),由乙方按下列第 項執行:


  (1)無償使用。

  (2)按建築麵積每月每平方米 元租用,其租金收入用於物業管理和服務。


  7.負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料,並於合同生效之日起 日內向乙方提供。


  8.當業主和物業使用人不按規定繳納物業管理費時,負責催交或以 方式償付。


  9.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。


  10.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。


  11.其他。


  第七條 乙方權利義務


  1.根據有關法律、法規及本合同的約定,製定物業管理方案。


  2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為,提請有關部門處理。


  3.按本合同相關的約定,對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理。


  4.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務,但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。


  5.負責編製房屋、附屬建築物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃,經雙方議定後由乙方組織實施。


  6.向業主和物業使用人書麵告知物業使用的有關規定,當業主和物業使用人裝修物業時,書麵告知有關限製條件,並負責監督。


  7.每 個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況。


  8.對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能,如需擴建或完善配套項目,須與甲方協商後報有關部門批準方可實施。


  9.其他。


  服務要求標準


  第八條 乙方須按下列約定,實現管理目標(即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到 %)


  1.房屋外觀:


  2.設備運行:


  3.房屋及設施、設備的維修、養護:


  4.公共環境:


  5.綠化:


  6.交通秩序:


  7.保安:


  8.急修:


  9.小修:


  服務費用


  第九條物業管理服務費(略)。


  第十條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。


  第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取:


  1.露天車位:


  2.車庫車位:


  3.其他:


  第十二條 乙方對業戶或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務,由業主或物業使用人按實際發生的費用計劃。


  第十三條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下:(自定)。


  第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用按以下方式承擔:


  1.保修期內屬保修範圍內的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養費用由甲方承擔。


  2.不屬保修範圍內的維修、養護費用由業戶按建築麵積承擔。


  違約責任


  甲乙雙方應嚴格履行本合同,一方違約,另一方有權解除本合同,違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的,應承擔相應的賠償責任。


  附 件


  第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內,根據甲方委托管理事項,辦理接管驗收手續。


  第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充,以書麵形式簽訂補充協議,補充協議與合同具有同等效力,但不得修改本合同印製條款的本意。


  第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。


  第十八條 本合同正本連同附件共 頁,一式三份,甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。


  第十九條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因,達不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔責任並作善後處理。產生質量事故的直接原因,以政府主管部門的堅定為準。


  第二十條 本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應按有關法律規定及時協商處理。


  第二十一條 本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請仲裁委員會裁決(當事人雙方沒達成書麵仲裁協議的,可以向人民法院起訴)。


  第二十二條 合同期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿 天前向對方提出書麵意見。


  第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。


  甲方簽章: 乙方簽章:


  代表人: 代表人:


  日期: 日期:



  

       注意事項:


       1、物業承接查驗


       物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節,前期物業服務合同應當對物業共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬於業主與發展商之間的問題,無需在合同中約定。


       2、服務的費用


       前期物業服務合同涉及的費用種類多,情況複雜,支付主體及責任容易混淆,易造成矛盾,必須在合同中予以列明。例如,應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業主;對於由業主支付的費用部分,則應當注意是否符合國家法律法規的要求,並應當在物業銷售前予以明示或約定。


       3、合同解除終止


       前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業服務合同無法全麵履行時,物業服務企業可以通過提前解除合同或要求補償的方式規避風險。因此,有必要在前期物業服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。


       綜上所述:前期物業服務合同的內容就是合同的條款,是合同對當事人權利義務的具體規定。前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業服務企業之間的權利義務關係,也是前期物業管理工作開展中非常重要的一個步驟。


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